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常州新入市项目去化情况分析
发布于:2018/12/14??来源:常州房地产研究中心

常州楼市从去年活跃起来后,不断迎来成交热潮,到了今年的“金九银十”,住宅市场反应却较为平稳。数据显示,截止至10月底,常州楼市商品住宅成交34.26万㎡,同比下降22.25%,环比下降37.55%,其中存在部分项目延迟备案,拿证时间短等因素。但受上半年楼市繁荣影响,整体去化还是相当可观,市区住宅平均去化率高达91%。想要更深入了解商品住宅市场的冷热程度,通过分析今年新开项目住宅去化率不啻为有效途径。

一、总体市场去化情况

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截止到10月份,常州市区商品住宅新增套数39473套,成交套数35852套,去化率为90.83%,整体处于高位水平,观察上图的每月去化我们可以发现,自8月份以来,常州月均去化率都低于整体去化率,市场出现降温迹象。

再来看今年新入市项目去化情况,据统计,新入市项目新增套数24721套,成交套数17790套,去化率为71.96%,低于整体市场去化率。

二、各区域新开项目去化数据

1、 天宁区

截止至10月底,天宁区今年新开项目7个,平均去化率66%。从去化率来看,商业配套优势强的项目,去化情况十分抢眼;但对于一些类型相似的楼盘来说,没有特殊的卖点,原有客流被逐渐分散,下半年去化率出现下滑。

2、钟楼区

钟楼区作为早期市中心之一,与天宁区同属中心城区,今年新开项目6个,项目平均去化率80%,与之相比,整体去化较高。其中入市较早的星韵城与城市中央美居去化率都在90%以上。星韵城得益于优越的地理位置与相对较低的价格成为刚需族购房首选,去化率持续走高,而城市中央美居由于推盘较快,抓住了最后一波行情,目前已进入尾盘在售模式。总体而言,在上半年刚改需求被满足的前提下,地王高端项目大众接受度不高,刚性需求仍是市场主流。

3、武进区

武进区(包括经开区)今年有17个新入市项目,平均去化率在69%,在整体去化放缓的大环境下,仍有一批项目异军突起,保持着超高的去化速度。从地理位置上来看,武进主城区入市较早的桃李花园、美邸华庭与珑玥花园地理位置优越,周边商业配套成熟,学区、医疗资源优质,销售情况良好;明昱玖园、富润花园都属于乡镇改善住宅,特别是明昱玖园,作为均价一万的精装房,以96%的去化率独领风骚,目前都处于尾房在售模式;最后体量较小的项目,下半年没有新房入市,经过一年的消化去化率较高。综合来看,目前去化较高的项目在楼市进入下行通道之前都已完成销售目标。武进区刚需盘较多,竞争较为激烈,所以导致客流分散,去化率偏低;而改善性项目售价大都低于市场预期,去化率显着高于远郊刚需盘。

4、新北区

到10月底,新北区今年有7个楼盘入市销售,平均去化率77%,其中北郡花园去化最高,达到了98%。对比各个项目我们可以发现,相较于上半年入市项目优异的表现,下半年入市项目去化整体较为平稳。其中,随着刚需项目越来越少,薛家板块的凤凰湖北苑成为刚需购房者首选,再加上优异的户型设计,为广大购房者所推崇,周边同类项目受其影响去化较缓;礼韵世家花园受益于新北区政府北移,区域规划的利好,加之较低的价格,去化率处于高位。

三、去化速度下降原因分析

上半年常州还是“一房难求”,进入第四季度,楼市成交局面由盛转缓,各种营销活动重现江湖。纵观各区新入市项目整体去化情况,基本上都在60%-80%之间。去化率降低主要还是有几方面原因形成。

1、预期变化,成交量下滑

随着土地一级市场的降温,带来了市场各方主体销售形势预期的改变,市场观望情绪加重,购房人都不急于出手;加之改善性换房需求满足甚至透支,刚性需求成为当前市场主流,但面对上涨过快的房价,居民购买力相对不足,市场需求开始下跌。

2、地价上涨造成楼市泛高端化

今年上半年钟楼区无疑是最热门的区域,但土拍受捧的同时也带动了地价的上涨,下半年上市的纯新盘项目地价都已突破7500元/㎡。例如某些项目售价较高,但目前去化并不理想。高价盘去化表现难言乐观,部分项目蓄水周期明显拉长,案场到访量持续走低,甚至有的将精装改毛坯降价销售。

3、住宅产品同质化现象较为突出

自去年开闸放地后,今年我市有很多纯新盘扎堆入市,但是在一定区域内,这些产品定位雷同、价格集中,实质竞争力稍显不足。例如某项目今年去化率为56%,究其原因,从整个区位上来看,该项目所处片区近期供应高歌猛进,推盘量大,分散了很多客流;从项目自身来看,产品优势不明显,价格无优势,缺乏有效竞争力;同时存在老盘未卖完、新盘接踵而来的尴尬处境。

四、个别项目保持高速去化的原因分析

虽然住宅市场去化率普遍下降,但仍有一部分开发企业以较快的去化速度在市场中表现亮眼,究其原因主要有以下3点。

1、价格优势明显

对于刚需产品来说,价格优势在购房者选择过程中起决定性作用。例如武进明昱玖园,虽然所处乡镇片区,但与市区同类产品相比,低洼的价格还是让它为购房者所青睐。

2、周边配套完善

对于改善产品来说,购房者以改善居住品质为目的,所以更加看重对以后居住质量和生活状态产生重要影响的配套设施。例如天宁吾悦广场大打商业配套牌,构建以购物中心、主题商业街和高端住宅为主的城市综合体,一经推出就得到市场强烈反应。

3、区位优势利好

房子作为固定资产,区位的利好直接影响房子的价值。所以无论是自住还是投资,对于购房者来说,区位优势已成为一项重要指标。例如新桥镇北郡花园、礼韵世家花园等项目,基于其日后的规划发展,在超出周围房价一大截的情况下,购房者仍给予了极大的热情。

不难看出,上述3点原因正是平稳的住宅市场中买方最为看重的影响因素,当楼市回归平稳,拥有以上3点核心竞争力的产品将更能获得青睐。从数据上表明我市楼市已经恢复平稳,置业者购买倾向逐渐由“抢房”回归到理性选择,同时市场也并非全盘遇冷,符合房屋自身价值属性的产品仍然具有一定的市场,在眼下的这个时期,过分地“唱好”或“唱衰”市场都是不负责任的。

五、后期展望

在“房住不炒”这一政策的调控下,目前房地产市场整体降温,房价上涨的势头得到遏制,房价平稳有利于经济长期稳定发展。目前各大项目去化的脚步略有放缓。从截止目前已开盘的新项目市场反应来看,品质房源依然是市场的稀缺品。开发企业应根据市场情况,客观预测市场发展和政策走向,同时针对购房者的心理变化,理性推出下一阶段产品、调整一刀切的营销方案,切勿出现跟风现象。只有找准突破口,才能从市场上突围而出。

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